不動産の任意売却、リースバック・バイバック
相続対策としての不動産リースバック、バイバック
遺言通りに相続されない場合もある不動産
事業などで築いてきた資産を配偶者や扶養者などに相続する場合、遺言書などで明確に相続人を明記すれば安心ですが、不動産の場合、状況によって遺言通りの相続分が配分されるとは限りません。自宅と事業所や倉庫が一つの建物になって本人と相続人の家族が居住している場合や、事業を親族が承継せず事業所を売却する場合の対応など、不動産は時間の経過とともに諸条件は大きく変わる場合があります。
不動産を売却し分配後、不動産を利用できるリースバック
実際に家族や親族など相続の配分においてトラブルや争いまでに発展するケーズも実在しており、このような事が起こらないように思うのはどなたでもあるはずです。
不動産リースバックは、第３者的な協力者や投資家、私募ファンド、ＳＰＣ（Special Purpose Company：特別目的会社）、ＴＭＫ（Tokutei Mokuteki Kaisha：特定目的会社）などへ適正な価格で不動産を売却。その後、購入した第三者から不動産賃貸借契約（リース）を結び、不動産を現状のまま利用する手法です。
売却して得た資金は家族、親族に配分され資産は公平に相続。現状の不動産は、契約に基づき利用者が家賃を払い利用することができます。不動産リースバックは、契約期間や債務が残っている場合の対応、第三者が購入に際し利用する住宅ローンの可否など、細かな対応が必要となるため専門知識を有したコンサルタントにご相談ください。
リース契約した不動産の所有権を回復
無事、公平に資産は配分され現状の不動産を利用し続けることが可能になりましたが、扶養家族など将来的に所有権を回復させたい希望があることがあります。不動産バイバックは、リースバック契約時、一定期間、所有権回復の要項を記載することで利用する賃貸不動産の所有権を回復することが可能になります。代々受け継いできた自宅や、次の世代にも事業を引き継がせたい事業所や店舗などに利用する場合に多く見受けられます。
[2020.12.15更新]
不良債権化した所有不動産への対応
返済が滞納すれば競売の危機
平成２０年のリーマン・ショック以降、長引く景気低迷は東日本大震災や急激な円高、電力不足などが幾十にも重なり依然厳しい状況が続いています。企業の業績を悪化し利益は減少、リストラや賃金引下げなどデフレスパイラルから抜け出す政策もありません。
企業では、所有する不動産の売却や、家庭では住宅ローンの負担から不動産を手放さなくてはならない状況が増加しています。事業資金や住宅ローンの返済が困難になり、滞納を続けてしまうと最終的には不動産の競売手続きをとられる場合があります。競売は所有者の意志に関係なく落札された価格で不動産を引き渡さなくてはならず、精神的ダメージも小さくはありません。例え、市場価格より下回る落札額でも応じなければなりません。
任意売却で適正価格で売却、不動産の利用もリースバックで可能
任意売却は、競売入札が開始される前までに不動産所有者が債権者と合意の上で不動産を売却をすることで、市場価格に近い適正価格での売却が可能です。引越にかかる費用が捻出される可能性もあり、競売による裁判所での公示もないので精神的ダメージは少なくてすみます。さらに第三者の協力があれば不動産リースバックにより、現況のまま不動産を利用することも可能です。さらに不動産バイバック契約を締結すれば将来的に所有権の回復も可能となります。
任意売却をせずにそのまま放置してしまうと不動産所有者の意思に関係なく競売にかけられ、入札制度によって最高金額を提示した入札者に売却されます。そうなれば強制的に退去しなければならなくなります。
任意売却と競売の違い
[2020.07.07更新]
不動産リースバックによる資金調達
資金繰り健全化や急な資金需要も積極活用
不動産リースバックは、資金調達の一つの方法として積極的に行なう場合もあります。海外へ転勤が決まって数年間家族が自宅を離れる場合や、急な手術、入院などでまとまった資金が必要になる場合。また、事業では店舗や工場の不動産を売却して現金化して有利子負債期前返済・圧縮によってバランスシートをスリム化できることが可能です。さらに高収益を生む資産に集中する純資産利益率を向上させる経営戦略にも変えられ、資金繰りとしての効果もあります。
不動産リースバックによる資金調達は、所有している不動産を第三者の協力者に売却し、資金の調達と同時に不動産を現状のまま利用するリース契約を締結。契約に基づき、毎月賃料を払うことでこれまで通りに不動産の使用を継続、資金を調達することが可能となります。
[2018.8.28更新]
