金融機関のリバースモーゲージ住宅ローン、リースバック急増で驚異！
老後の生活資金、いくらかかる？住宅ローン残ってたら・・
日本は超高齢化社会を迎え、安倍政権の「人生100年」の提唱に、高齢者にとってこの先の生活資金はどうなるのか懸念されています。年金が支給されてもサラリーマン夫婦であれば月に２０万円強支給されますが、住宅ローンが残っていれば返済もあり、第二の余裕の人生を送れる人はわずかではないかと考えられています。
元民主党政権で成立した中小企業金融円滑化法は期限が切れていますが、金融庁の指導により金融機関でも積極的に対応しています。
民間金融機関、リスク避け住居評価額は５〜６割だけ
ただ、リバースモーゲージは、住居売却資金は入るものの、その額は住宅価格の下落や担保価値が落ちるリスクもあり金融機関の住居評価額は約５割〜６割程度。日本の中古住宅市場は、２０年経てば家屋の価値はゼロとなり土地代だけが評価額とみなされるのが一般的です。
さらに住居が担保割れした場合には、担保以外に返済の義務のない「ノンリコース型」でなく「リコース型」が一般的で、子などに担保割れ分の返済が要求されます。
リースバックのメリットとは
この問題を解消するためリースバックという仕組みが生まれ、住居は投資家など第三者が購入し賃料を支払いこれまで通りの生活が保障されます。これまでのリースバック利用者は、退職金もまともに支給されず住宅ローンの返済が厳しくなった場合や、住宅ローンは完済したものの老後の生活資金が不安というケースがほとんどです。
リースバック利用者は、これまでの生活を維持でき住宅ローンの返済もなく賃料だけを買主に払うだけで、買主は任意売却や競売前に優良物件を確保できる両者にとってメリットが多くあります。
所有権復活も可能なリースバック
リースバックの場合、通常は３年の賃貸契約を締結し住み続けることになりますが、子が実家を逃したくないと考えれば新たにローンを組んで２世帯住宅にしたり、所有権も戻すことが可能なのがリバースモーゲージと異なる点でしょう。この場合の買取価格は、約１０〜１５％買取価格より高くなりますが、住居を守ることができるメリットがあります。
この仕組みに、金融機関も焦っているのかあおぞら銀行や横浜銀行など、不動産会社やリース会社などと提携しリースバックを薦めるようになってきています。
ただ、金融機関、不動産・リース会社とも手数料はかかりますので専門のリースバック・コンサルタント会社に相談することをお薦めします。
[2018.10.19更新]
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