不動産の「瑕疵担保責任」民法改正で「契約不適合責任」へ！買主には有利な改正？
瑕疵担保保険切れ住宅が年間１０万戸に、新たなビジネスチャンスも
令和元年１０月に、平成２１年１０月に施行された住宅の瑕疵担保履行法から１０年が経過し、保証期間満期を迎え瑕疵担保保険切れ住宅がが出始めています。その数は、年間１０万戸が予測され、今後１０年で400万戸を超える見通しで、満期後も引き継いで保証する企業がいる一方、リフォーム会社にも新たな顧客を獲得するビジネスチャンスになっています。
瑕疵担保責任とは売主の責任
不動産に関する「瑕疵担保責任」は、住宅に何らかの欠陥や不適合などのトラブルである瑕疵が見つかった場合、売主はその責任を取らなければならず、令和２年４月の民法改正で「瑕疵担保責任」は、「契約不適合責任」という名称になります。瑕疵には、物理的瑕疵や法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵に分類されており、分かりやすくは入居後の雨漏りや、事故物件の購入などが該当します。
平成１２年４月に施行された「住宅品質確保促進法」により、新築物件は引き渡しから１０年間は売主からの保証が受けられることになります。
賠償や契約解除に加え、履行・減額請求も可能に
令和２年４月に施行される民法改正では、これまでの「瑕疵担保責任」から、契約の内容に適合しないものに関し、責任を負う「契約不適合責任」に変わり、契約に基づいて発生する責任を負うこととなります。この変更により、従来の損害賠償請求や契約解除に加え、完全履行請求と代金減額請求も可能となり、瑕疵の修理を補うことや代替物を引き渡したり、不足分を引き渡すことを請求することが可能になります。
これらのことが売主が実行されない場合は、催告し代金の減額を求めることもできるようになります。
契約不適合責任では契約書、関連書類を細かくチェック
今後、「契約不適合責任」に対応するには、売主が契約書や関連書類に不動産の状態や状況を細かく記載し、それを買主が入念に確認することが重要となります。これまで細かな記載や説明などは見逃しがちでしたが、民法改正でこれまでの「恐らく大丈夫だろう」とのケースは通じなくなる予測で、契約書は必ず隅々まで細かくチェックすることが必要となってきます。
民法改正で名称は変わるものの、不動産取引の際には、売主、買主ともに契約内容を確認し、入居後に瑕疵が明らかになった場合は、そのままにせず専門家に相談することが重要となります。
[2019.12.20更新]
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